Xây nhà là một khoản đầu tư lớn, vì vậy hiểu đúng cách tính diện tích xây dựng sẽ giúp gia chủ dự toán chi phí chính xác hơn ngay từ đầu. Nếu chỉ nhìn vào đơn giá/m² mà không biết nhà thầu tính diện tích như thế nào, bạn rất dễ khó so sánh báo giá hoặc phát sinh chi phí trong quá trình thi công.
Trong bài viết này, CHT HOME sẽ giải thích đơn giản diện tích xây dựng là gì, cách tính từng hạng mục như móng, sàn, mái, sân và cách kiểm tra diện tích trong báo giá xây nhà.
Diện tích xây dựng là gì?
Diện tích xây dựng là phần diện tích công trình được xây dựng trên khu đất theo hồ sơ thiết kế và các quy định xây dựng áp dụng cho công trình.
Khái niệm này không hoàn toàn giống với diện tích đất hay tổng diện tích sàn. Ví dụ, một khu đất 100m² không có nghĩa là ngôi nhà chắc chắn được xây kín 100m². Diện tích xây dựng còn phụ thuộc vào mật độ xây dựng, khoảng lùi và quy hoạch của khu vực.
Khi tính chi phí xây nhà, diện tích tính tiền cũng không chỉ gồm diện tích sàn các tầng. Tùy thiết kế và cách tính của nhà thầu, các hạng mục như móng, ban công, sân thượng, mái bê tông, mái ngói hoặc mái tôn có thể được quy đổi theo những hệ số khác nhau.
Vì vậy, khi xem báo giá xây nhà, gia chủ nên kiểm tra cả đơn giá/m² và diện tích được tính, thay vì chỉ so sánh một con số đơn giá.
Cách tính diện tích thi công các hạng mục chính
Muốn dự toán chi phí xây dựng sát thực tế, trước tiên cần xác định diện tích từng hạng mục và áp dụng đúng hệ số tính diện tích.
Dưới đây là cách tính thường được sử dụng khi dự toán xây nhà:
1. Diện tích sàn xây dựng
Diện tích sàn = Chiều dài × Chiều rộng
Mỗi tầng được tính 100% diện tích sàn thực tế.
2. Diện tích phần móng
Tùy loại móng, hệ số tính diện tích thường như sau:
- Móng đơn: khoảng 30%.
- Móng cọc: khoảng 50%.
- Móng băng: khoảng 70%.
- Móng bè: khoảng 100%.
3. Diện tích các tầng
Các tầng sử dụng trong công trình thường được tính 100% diện tích sàn.
4. Sân trước và sân sau
Nếu có sân, diện tích sân thường được tính khoảng 70% diện tích thực tế.
5. Sân thượng
Sân thượng thường được tính khoảng 50% diện tích.
6. Ban công
- Ban công có mái che: khoảng 70%.
- Ban công không có mái che: khoảng 50%.
7. Diện tích mái
Hệ số phụ thuộc vào loại mái và kết cấu sử dụng:
- Mái bê tông cốt thép không lát gạch: khoảng 50%.
- Mái bê tông cốt thép có lát gạch: khoảng 60%.
- Mái ngói vì kèo sắt: khoảng 70%.
- Mái bê tông dán ngói: khoảng 100%.
- Mái tôn: khoảng 20%.
8. Diện tích tầng hầm
Tầng hầm được tính riêng và hệ số thường phụ thuộc vào độ sâu:
- Hầm sâu dưới 1,5m: khoảng 135%.
- Hầm sâu từ 1,5m đến dưới 1,8m: khoảng 170%.
- Hầm sâu từ 1,8m đến dưới 2,0m: khoảng 200%.
- Hầm sâu trên 2,0m: khoảng 250%.
Công thức tính tổng diện tích xây dựng
Tổng diện tích xây dựng = Diện tích móng + Diện tích các tầng + Diện tích sân + Diện tích sân thượng + Diện tích mái + Diện tích tầng hầm (nếu có).
Lưu ý khi tính diện tích xây dựng
Các tỷ lệ trên là hệ số thường dùng để ước tính diện tích tính chi phí xây dựng, không phải một mức cố định cho mọi công trình.
Hệ số thực tế có thể thay đổi tùy kết cấu, thiết kế, quy mô công trình và cách tính của từng nhà thầu.
Vì vậy, khi nhận báo giá xây nhà, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu bóc tách rõ diện tích, từng hạng mục và hệ số áp dụng. Đây là cách đơn giản để kiểm tra báo giá và so sánh giữa các đơn vị thi công.
Lưu ý: Các tỷ lệ trên là hệ số thường được sử dụng để ước tính diện tích tính chi phí xây dựng. Hệ số thực tế có thể thay đổi tùy kết cấu, thiết kế, quy mô và thỏa thuận giữa gia chủ với nhà thầu. Vì vậy, khi nhận báo giá, bạn nên yêu cầu đơn vị thi công bóc tách rõ từng hạng mục và hệ số tính diện tích để dễ dàng kiểm tra và so sánh.
Ví dụ cách tính diện tích xây dựng nhà phố
Giả sử một nhà phố có diện tích đất 5m × 20m = 100m², quy mô 2 tầng + tum và lộ giới phía trước là 10m.
Theo giả định trong ví dụ, công trình được xây dựng 85% diện tích đất, tương đương 85m². Ban công phía trước được đua tối đa 0,9m.
Diện tích xây dựng tạm tính:
- Sân trước: 5 × 3 × 70% = 10,5m²
- Móng cọc: 5 × 17 × 50% = 42,5m²
- Tầng 1: 5 × 17 × 100% = 85m²
- Tầng 2: 5 × (17 + 0,9) × 100% = 89,5m²
- Tầng tum: 30m²
- Sân thượng trước + sau: 60 × 50% = 30m²
- Mái bê tông cốt thép: 30 × 50% = 15m²
👉 Tổng diện tích xây dựng tạm tính: 302,5m².
Đây là cách quy đổi diện tích theo từng hạng mục để gia chủ dễ hình dung và dự toán chi phí xây nhà.
Lưu ý: Hệ số tính diện tích có thể khác nhau tùy quy định địa phương, loại móng, kết cấu và phương án thiết kế. Vì vậy, trước khi chốt ngân sách, gia chủ nên kiểm tra lại hồ sơ thiết kế và cách tính của đơn vị thi công.
CHT HOME đồng hành cùng bạn trong lĩnh vực thiết kế nhà đẹp Quảng Nam & xây nhà trọn gói Quảng Nam, mang hạnh phúc đến mọi nhà.
Cảm ơn quý khách!
